Как продать ипотечную квартиру

Обзавестись жилье в наше время, не используя для этого кредиты, могут позволить себе единицы. Для остальных существует ипотека, при какой купленная квартира служит гарантией погашения долга. Пока кредит за жилье не будет полностью погашен, обладатель не может полноправно распоряжаться имуществом.

Регистрация обремененного жилья осуществляется государственными органами, которые ведут особый реестр и в каком можно ознакомиться со всей информацией, касающейся залоговой квартиры.

Продажа ипотечного жилья — это далеко не самая выгодная сделка. Дело в том, что привлечь покупателя залоговой квартиры можно лишь одним способом — снизив стоимость жилья ниже базарной. Однако не каждый владелец готов продать жилье на заведомо невыгодных для себя условиях. Кроме того, оформление торговли залогового жилья требует немало времени и сил. Необходимо собирать дополнительные документы, бегая по многочисленным инстанциям и учреждениям.

Как правило, ипотеку на жилье оформляют на этап от 10 до 20 лет. Это довольно продолжительный отрезок времени, в течение которого жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться. Если обладатели ипотечного жилья захотят переехать в другой город или страну, квартиру придется продавать. Закон не запрещает осуществлять такую сделку, однако перед торговлей следует получить согласие банка, у которого был взят ипотечный кредит на жилье.

Досрочное погашение долговых обязательств

Чтобы без проблем реализовать ипотечную квартиру, лучшим решением станет полное досрочное погашение кредита. Владелец у квартиры будет лишь один, и банк не станет принимать участие в продаже. Сделка будет простой и быстрой. Однако осуществить подобный план может не каждый, ведь все упирается в деньги, которых требуется немало. Чтобы получить нужную сумму, можно адресоваться к родственникам и друзьям, пообещав вернуть долг сразу после продажи жилья.

Еще один вариант — найти покупателя, крайне заинтересованного в приобретении собственно этой квартиры, который может заплатить всю стоимость ипотеки, чтобы стать владельцем.

Продажа ипотечной квартиры с позволения банка

Прежде чем искать покупателя ипотечной квартиры, следует поставить банк в известность о намерениях продажи. Приступать к оформлению сделки можно, лишь при согласии финансового учреждения. В любом конкретном случае условия договора могут быть разными, например, владелец имеет право совершать манипуляции с жильем лишь после выплаты 50% от стоимости всей квартиры. Или же получить право продавать квартиру только после того, как пройдет определенный этап времени. В любом случае, все условия, предусмотренные ипотечным договором, должны быть соблюдены.

После этого можно, храбро приступать к поискам покупателя, и выписывать всех, прописанных жильцов в квартире.

Как только банк одобрит сделку, можно торговать квартиру. Произвести оплату можно несколькими способами:

• Перечислить нужную сумму на банковский счет;
• Расплатиться наличными;
• Погасить кредит вместо продавца квартиры, после чего банком будут сброшены запреты.

Прежде чем вносить полную оплату по кредиту, необходимо убедиться в том, что такая сделка будет выгодной. Многие банки предусматривают солидные штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки — в таком случае торговля недвижимости выгодной не будет. Что касается оплаты долга средствами покупателя, то и тут существует риск. Подобная сделка допускается лишь в том случае, когда между покупателем и банком заключен соглашение.

Привлечение банка — кредитора

Чтобы осуществить подобную сделку, можно также заручиться поддержкой независимого банка-кредитора, какой выступит в роли посредника. После внесения первого платежа запрет на продажу недвижимости будет снят. Разом после этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи. Чтобы обезопасить сделку от мошенничества, кредитор извещается о том, что покупатель оплачивает долг продавца.

Снятие обременения с последующей торговлей

Оформление сделки купли-продажи квартиры в этом случае осуществляется несколькими способами:

• Изначально оформляется сделка купли-продажи. Соглашение продажи квартиры проходит процедуру регистрации, продавец получает предоплату от покупателя. После этого продавец тушит задолженность по кредиту и получает документальное подтверждение о погашении займа. Следующий шаг — оформление остальных документов с переоформлением жилья на покупателя. Вторая доля долга переходит продавцу.
• Прежде чем квартира переходит покупателю, с нее снимается обременение. Как только банк предоставляет позволение на сделку, покупатель вносит требуемую сумму на два счёта в банке. Первый за оплату кредита, а на второй счёт прочую сумму, которую следует заплатить за квартиру. Как только сделка совершается, банк снимает сумму за долг клиента, а продавец получает прочую сумму. Затем сделка оформляется документально.

Замена заемщика

Ипотеку следует переоформить на покупателя квартиры — для этого продавец должен адресоваться в банк и написать заявление о своей неспособности выплачивать кредит на жилье. После этого банк оформляет ипотеку на покупателя квартиры.

Покупатель должен предоставить:

1. Вид гражданина РФ;
2. Справку о финансовом состоянии;
3. Справку о семейном положении;
4. Документ, подтверждающий наличие доходов (это очень значительно, так как банк не одобрит нового клиента, если возникнут сомнения о платежеспособности).

Если за период владения квартирой у продавца образовались длинны, то они должны быть оплачены. Если квартира подорожала за это время, то продавец получит соответствующую разницу.

Банки крайне негусто помогают клиентам, которые желают взять необходимую для совершения сделки сумму в другом банке — все из-за утерянной выгоды кредитора в виде процентов.

Бывает так что владелец квартиры не может платить кредит и не может самостоятельно отыскать заемщика. В таком случае банк может предложить, что сам продаст жилье. Если этой суммы оказывается недостаточно, чтобы погасить основной долг, то долг уплаты оставшейся разницы ложится на заемщика.